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Imobiliário

Usucapião de Imóvel

O termo “Usucapião” é amplamente utilizado no meio jurídico e imobiliário. Após a promulgação da Constituição Federal de 1988 o instituto do Usucapião ganhou papel de destaque no Brasil, especialmente pela atenção dada ao princípio da função social da propriedade.

 

Em resumo, Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, através da posse mansa e pacífica de um bem, por um determinado período de tempo previsto em lei. Em outras palavras, qualquer indivíduo que possuir um imóvel, de forma contínua e incontestável, com a intenção de cuidar deste como se fosse seu, dando função social ao bem, depois de certo tempo e cumprindo os requisitos da lei, poderá de forma judicial ou extrajudicial (cartório) pleitear a propriedade deste imóvel através do instituto do Usucapião.

 

A escolha da via judicial ou extrajudicial (cartório) para realização do Usucapião deve ser feita por um especialista em Direito Imobiliário, pois envolve muitos fatores e depende das particularidades de cada caso.

O escritório Brennand & Castro possui ampla experiência em processos de Usucapião de Imóveis, dispondo de colaboradores especializados neste tipo de demanda. Somos reconhecidos pela excelência no atendimento personalizado e suporte completo de soluções aos nossos clientes.

 

Espécies de Usucapião

 

Existem várias espécies de Usucapião previstas em lei, tendo cada uma dela requisitos específicos.

 

1) Usucapião Extraordinário

 

De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.238, aquele que por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.

 

Requisitos:

 

Posse sem interrupção e oposição: Utilização do imóvel de forma ininterrupta e sem contestação do antigo proprietário, ou qualquer outra pessoa, por no mínimo 15 anos.

 

Intenção de ser dono: Quando o possuidor tem conhecimento que o imóvel não lhe pertence, no entanto, age com intenção de adquirir a propriedade do outro.  

 

O prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

 

2) Usucapião Ordinário

 

O Código Civil, em seu artigo 1.242, prevê que adquire a propriedade de imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.

 

Requisitos:

 

Posse contínua e incontestada: Utilização do imóvel de forma ininterrupta e sem oposição do antigo proprietário, ou qualquer outra pessoa, por no mínimo 10 anos.

 

Justo Título: Um documento que comprove a aquisição da posse, mas que não seja capaz de transferir a propriedade do imóvel. Ex: Contrato Particular de Compra e Venda, mais conhecido como “Contrato de Gaveta”.

 

Boa-fé: O possuidor precisa demonstrar a convicção de que estava adquirindo o bem da forma correta, sem vícios ou impedimentos, ou seja, quando celebrou o contrato (justo título) acreditava, equivocadamente, estar adquirindo a propriedade do bem.

 

O prazo de 10 anos pode ser reduzido para 05 anos no caso de aquisição onerosa baseada em título registrado, mas posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Esta possibilidade também é chamada de Usucapião Documental ou Tabular.

 

3) Usucapião Familiar (ou por Abandono do Lar).

 

Estabelece o Código Civil, em seu art. 1.240-A, que aquele que exercer, por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade compartilhe com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

 

A lei não buscou penalizar, com a perda da propriedade, o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, mas sim proteger quem foi abandonado e teve de assumir o ônus pelo pagamento das obrigações do imóvel, tais como IPTU, condomínio, financiamento, contas de energia e água, limpeza e manutenção, etc.

 

Imprescindível ressaltar, que o requisito do abandono do lar conjugal, por si só, não permite a Usucapião Familiar, sendo necessária também o abandono da tutela da família, como, por exemplo, não prestar alimentos aos filhos, desassistir a família financeiramente e afetivamente, etc.

 

4) Usucapião Especial:

 

As modalidades de Usucapião Especial mais comuns são:

 

• Usucapião Especial Urbana Individual;

 

• Usucapião Especial Rural;

 

• Usucapião Especial Urbana Coletiva;

 

a) Usucapião Especial Urbana Individual: Para aquele que possuir como sua, por 05 anos, ininterruptos e sem oposições, área urbana de até 250 m², utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

 

b) Usucapião Especial Rural: Para aquele que possuir como sua, por 05 anos ininterruptos e sem oposições, área de terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela construído sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade, desde que não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano. Ex: Chácaras, Sítios, etc.

 

c) Usucapião Especial Urbana Coletiva: Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 05 anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor, são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Ex: Comunidades carentes, etc.

 

Vale ressaltar, que em cada espécie de usucapião descrita acima, para a contagem do tempo exigido pela lei, o possuidor pode acrescentar à sua posse o tempo da posse de seus antecessores, contanto que ambas sejam contínuas e preencham os demais requisitos específicos de cada espécie.

 

Por fim, importante destacar que os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Para quem ocupa imóvel público apenas é permitido requerer uma concessão de uso especial para moradia, que é semelhante ao usucapião, mas possui regras próprias definidas pela MP 2220/2001.

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