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USUCAPIÃO: SAIBA TUDO SOBRE ESPÉCIES E PRAZOS

Definição

Em resumo, Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, através da posse pacífica de um bem, por um determinado período de tempo previsto em lei. Em outras palavras, qualquer indivíduo que possuir um imóvel, de forma contínua e incontestável, com a intenção de cuidar deste como se fosse seu, dando função social ao bem, depois de certo tempo e cumprindo os requisitos da lei, poderá de forma judicial ou extrajudicial (cartório) solicitar a propriedade deste imóvel através do instituto do Usucapião.

A escolha da via judicial ou extrajudicial (cartório) para realização do Usucapião deve ser feita por um especialista em Direito Imobiliário, pois envolve muitos fatores e depende das particularidades de cada caso.

Espécie de Usucapião

Existem várias espécies de Usucapião previstas em lei, tendo cada uma delas requisitos específicos. São eles:

1) Usucapião Extraordinário

De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.238, aquele que por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.

Requisitos:

Posse sem interrupção e oposição: Utilização do imóvel de forma ininterrupta e sem contestação do antigo proprietário, ou qualquer outra pessoa, por no mínimo 15 anos.

Intenção de ser dono: Quando o possuidor tem conhecimento que o imóvel não lhe pertence, no entanto, age com intenção de adquirir a propriedade do outro.  

O prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo

2) Usucapião Ordinário

Código Civil, em seu artigo 1.242, prevê que adquire a propriedade de imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.

Requisitos:

Posse contínua e incontestada: Utilização do imóvel de forma ininterrupta e sem oposição do antigo proprietário, ou qualquer outra pessoa, por no mínimo 10 anos.

Justo Título: Um documento que comprove a aquisição da posse, mas que não seja capaz de transferir a propriedade do imóvel. Ex: Contrato Particular de Compra e Venda, mais conhecido como “Contrato de Gaveta”.

Boa-fé: O possuidor precisa demonstrar a convicção de que estava adquirindo o bem da forma correta, sem vícios ou impedimentos, ou seja, quando celebrou o contrato (justo título) acreditava, equivocadamente, estar adquirindo a propriedade do bem.

O prazo de 10 anos pode ser reduzido para 05 anos no caso de aquisição gravosa baseada em título registrado, mas posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. Esta possibilidade também é chamada de Usucapião Documental ou Tabular.

3) Usucapião Familiar (ou por Abandono do Lar).

Estabelece o Código Civil, em seu art. 1.240-A, que aquele que exercer, por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade compartilhe com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A lei não buscou penalizar, com a perda da propriedade, o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, mas sim proteger quem foi abandonado e teve de assumir o ônus pelo pagamento das obrigações do imóvel, tais como IPTU, condomínio, financiamento, contas de energia e água, limpeza e manutenção, etc.

Imprescindível ressaltar, que o requisito do abandono do lar conjugal, por si só, não permite a Usucapião Familiar, sendo necessária também o abandono da tutela da família, como, por exemplo, não prestar alimentos aos filhos, desassistir a família financeiramente e afetivamente, etc.

4) Usucapião Especial:

As modalidades de Usucapião Especial mais comuns são

•Urbana Individual;

• Rural;

• Urbana Coletiva;

a) Usucapião Especial Urbana Individual: Para aquele que possuir como sua, por 05 anos, ininterruptos e sem oposições, área urbana de até 250 m², utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

b) Usucapião Especial Rural: Para aquele que possuir como sua, por 05 anos ininterruptos e sem oposições, área de terra, em zona rural, não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela construído sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade, desde que não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano. Ex: Chácaras, Sítios, etc.

c) Usucapião Especial Urbana Coletiva: Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 05 anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor, são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. Ex: Comunidades carentes, etc.

Vale ressaltar, que em cada espécie de usucapião descrita acima, para a contagem do tempo exigido pela lei, o possuidor pode acrescentar à sua posse o tempo da posse de seus antecessores, contanto que ambas sejam contínuas e preencham os demais requisitos específicos de cada espécie.

Por fim, importante destacar que os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Para quem ocupa imóvel público apenas é permitido requerer uma concessão de uso especial para moradia, que é semelhante ao usucapião, mas possui regras próprias definidas pela MP 2220/2001.

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